DISPOSITIF DUFLOT : UN DISPOSITIF CALQUE SUR LE DISPOSITIF SCELLIER...

La loi de Finances 2013 a précisé les modalités du nouveau dispositif Duflot. Mme Duflot avait à l’époque beaucoup critiqué le dispositif Scellier considérant qu’il n’était pas suffisamment accessible à une catégorie de locataires à revenus modestes.

Elle avait également reproché au dispositif Scellier d’augmenter le prix de l’immobilier. Pour autant, le dispositif Duflot, qui vise à soutenir la construction de nouveaux logements locatifs en métropole mais aussi en outre-mer, reste relativement calqué dans ses mécanismes sur le dispositif Scellier...

Par cette loi, le gouvernement a un objectif clair : construire 500.000 nouveaux logements par an, dont 150.000 logements sociaux.

Ainsi, tout résident fiscal français qui acquiert, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 un ou plusieurs logements neufs ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot.

Il bénéficiera ainsi d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale pour les logements en métropole et de 29% pour les logements en outre-mer. 

Le montant maximum de réduction d’impôt annuel est de 6.000€ pendant 9 ans, soit un investissement plafonné à 300.000€ (comme le dispositif Scellier). Si l’investissement dépasse ce plafond, le surplus ne rentre pas dans le calcul de la réduction d’impôt. Par ailleurs, il est à noter que si la réduction d’impôt ne peut être utilisée, celle-ci n’est pas reportable sur les années ultérieures. 

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, plusieurs conditions sont à réunir :

1. Le propriétaire du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans,
2. Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant, ou toute personne du même foyer fiscal,
3. L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure,
4. Le bien immobilier Duflot doit respecter une zone d’investissement éligible, zone A bis, zone A, zone B1 et sous certaines conditions la zone B2. Ces zones sont celles où il existe une véritable tension sur le marché locatif .
5. Sont autorisées deux acquisitions Duflot par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 € par contribuable.
6. L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
7. Enfin, des plafonds de loyer Duflot et des plafonds de ressources sont applicables.
      

Plafonnement des niches fiscales

Bien entendu, la loi Duflot entre dans le plafonnement des niches fiscales.  Depuis le 1er janvier 2013, il n’est désormais possible de cumuler des opérations de défiscalisation que dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 €.

Néanmoins, ce plafond n’est pas rétroactif. Si un investisseur a réalisé un investissement type Scellier avant 2013, celui-ci n’entre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale et bénéficiera de l’ancien barème, à savoir 18 000 € + 4% du revenu imposable.

Performance énergétique du bien immobilier en loi Duflot

La loi Duflot s’inscrit dans une démarche de développement durable et impose la mise en place de nouvelles normes BBC de construction, respectant ainsi un niveau de haute performance énergétique globale, ce qui permet ainsi aux locataires de diminuer sensiblement les charges locatives.

La contrainte des trois plafonds à respecter

La loi Duflot met en avant trois plafonds à respecter :

• un plafond en terme de loyer appliqué au locataire,
• un plafond de ressources appliqué au locataire,
• un plafond du prix du m2 appliqué à l’investisseur.

Plafonds de loyer

L’objectif annoncé est d’apporter une offre abordable de logements dans le secteur social.

Ainsi, les loyers 2013 en loi Duflot exprimés par m² ne devront pas dépasser les montants suivants :

La réduction d’impôt de 18% sera à appliquer sur le montant de l’acquisition plafonné à 220.000 €, et répartie de manière linéaire et égale sur 9 années. Mr Dupont bénéficiera donc d’une réduction d’impôt sur les revenus de 3.000€ par an pendant 9 ans (220.000 € x 18 % / 9 ans = 4.400 € /an). 

D’une manière générale, les loyers Duflot sont décotés en moyenne de 20% sur le niveau des loyers généralement pratiqués sur le marché.

On constate également que la zone C n’est pas concernée par le dispositif Duflot. 

Par ailleurs, une très forte décote existe entre la  zone Abis et la zone A. La pertinence économique sera donc certainement de trouver un logement en zone A car le dispositif propose des loyers plus élevés eu égard au prix d’achat du m2.

Pour connaître les communes listées dans chacune de ces zones, nous vous invitons à consulter sur le site www.legifrance.gouv.fr :

• l’arrêté du 22 décembre 2010 (JORF n°0297 du 23 décembre 2010 page 22559) pour la zone A bis,
• l’arrêté du 29 avril 2009 (JORF n°0103 du 3 mai 2009 page 7487) pour la zone A, B1 et B2.

Un coefficient multiplicateur venant corrigé le loyer en fonction de la surface du logement

Le plafond de loyer est ensuite soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante: 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement).

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Ex : Si Mr Dupont investit dans un logement neuf de :

• 100 m² situé en zone B1 : le plafond au m² sera de 9,00 € (9,88 x (0,7 + 19/100)), le coefficient multiplicateur étant de 0,89.
• 64 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 9,88 € : le coefficient multiplicateur calculé étant de 1 (obtenu par 0,7 + 19/64).
• 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11,85 € : le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,24 (obtenu par 0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 9,88 x 1,2 = 11,85).
   

Ainsi pour optimiser l’investissement, il conviendrait donc de choisir un logement dont la surface se situerait entre 38 m² et 63 m2.

Plafonds de ressources des locataires 

Les locataires ne devront pas dépasser les plafonds de revenus suivants :

Plafonds par m2 de surface habitable

Le plafond de prix au m² appliqué à l’investisseur est fixé à 5.500 € par m², quel que soit le lieu de l’investissement (plafond calqué sur le dispositif Scellier intermédiaire). 

Ce plafond du prix au m² a pour ambition de maîtriser de façon indirecte l’augmentation excessive du prix de l’immobilier dans le neuf et ainsi de sécuriser, sur le long terme, l’investissement en assurant une croissance progressive du marché de l’immobilier. Si ce plafond parait important pour la zone B2, il semble en revanche très faible pour la zone A, voire A bis...

Ex : Si Mr Dupont souhaite faire l’acquisition d’un appartement T2 (40 m2) en loi Duflot à Boulogne d’une valeur de 390.000€. Le prix au m2 étant de 9.750 €, la base de calcul pour la réduction d’impôt sera plafonné à 40 m2 x 5.500€ soit 220.000€



Conclusion

S’il est vrai que ce dispositif Duflot peut avoir un certain succès (à la condition que l’investisseur vise une surface optimale comprise entre 38 et 63 m2 et cible un investissement lui permettant de ne pas dépasser les divers plafonds du dispositif tout en bénéficiant d’un loyer Duflot le plus optimisant possible ...), tout porte à croire que ce dispositif ne permettra pas à lui seul d’atteindre les objectifs de construction de logements sociaux fixé par le gouvernement. 

Les investisseurs sont plus qu’inquiets. En effet, l’abaissement du plafonnement des niches fiscales à 10.000€, la taxation des revenus du capital identique à celle des revenus du travail font grincer des dents. 

La suppression des prélèvements forfaitaires libératoires sur les revenus du capital a pour conséquence l’élargissement de la base d’imposition de tout investisseur et cet empilement de revenus imposables au barème de l’impôt sur le revenu aura comme deuxième conséquence un alourdissement encore plus important de l’imposition.

Certes le dispositif Duflot présente quelques avantages comme un taux de réduction d’impôt de 18% sur 9 ans (supérieur au taux du dispositif Scellier ou du Censi Bouvard), la possibilité d’acquérir 2 logements par an (si tant est que l’on ne dépasse pas les 300.000€ en tout), une meilleure attractivité pour les locataires qui bénéficieront de loyers modérés. 

Néanmoins les inconvénients existent pour les investisseurs comme :

• la décote de 20% en moyenne du loyer Duflot eu égard aux loyers généralement pratiqués, 
• le plafonnement des ressources du locataire qui risque d’être un élément d’inquiétude pour les investisseurs.
• Enfin, le dispositif ne permet pas de louer à des ascendants ou descendants et la réduction d’impôt non utilisée ne pourra être reportée.