Les opérations de démembrement dans le collimateur du législateur

Sans aucun doute, les opérations de démembrements représentent un moyen efficace de transmission pour un chef d’entreprise. Il existe plusieurs types de démembrement :

- les démembrements organisés à titre gratuit :

la donation de la nue propriété
la donation de l’usufruit viager
la donation de l’usufruit à durée fixe.

- les démembrements à titre onéreux. Parmi cette catégorie plusieurs schémas d’optimisation patrimoniale sont possibles :

Schéma 1 : la cession d’usufruit temporaire. C’est le cas lorsqu’un chef d’entreprise propriétaire d’un immeuble cède l’usufruit temporaire de cet immeuble à la société d’exploitation qui occupe l’immeuble. C’est également le cas lorsque la cession porte également sur l’usufruit des parts de la SCI détentrice de l’immeuble à la société d’exploitation. Dans ce schéma, la société civile n’est plus imposée aux revenus et perçoit un capital. La société d’exploitation, quant à elle, ne verse plus un loyer à fond perdu et peut amortir. Elle s’assure également par ce biais, l’occupation des locaux sur une durée déterminée.

Schéma 2 : l’acquisition en démembrement ab initio. C’est le cas lorsque la société civile achète la nue propriété d’un immeuble et la société d’exploitation achète simultanément l’usufruit du même immeuble.

Schéma 3 : la cession de la nue propriété. Ce schéma est très utilisé dans le cas où l’on souhaite sortir un bien immobilier de l’actif de la société d’exploitation.

Schéma 4 : le démembrement portant sur les parts. Il s’agit là d’une stratégie de transmission de patrimoine très usité. Elle permet en effet aux parents d’organiser et de conserver le pouvoir de gestion sur un bien.

La loi de finances rectificative pour 2012 du 29/12/2012 ne vise que les opérations à titres onéreux.

Par cette loi, le législateur est venu modifier le principe de taxation du schéma 1, c’est à dire de la cession de l’usufruit temporaire en considérant que le prix de cession de l’usufruit temporaire devait être considéré comme des revenus fonciers soumis au barème progressif de l’IR (taxation en un bloc l’année de la cession) alors que jusqu’au 14 novembre 2012, la plus-value constatée lors de la cession de l’usufruit était taxée à l’impôt de plus-value (immobilière le plus souvent avec abattement pour durée de détention).

Entrent dans le champs d’application :

les cédants : personnes physiques ou morales non assujetties à l’IS et les entreprises individuelles relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices non commerciaux (BNC) et bénéfices agricoles (BA).

les acquéreurs : toute personne physique ou morale quelle que soit leur forme ou leur régime fiscal.

Les opérations concernées sont les premières cession d’usufruit temporaire à titre onéreux (les cessions à titre gratuit ne sont pas concernées ainsi que tout ce qui est viager ainsi que les renouvellements de cession d’usufruit temporaire). La loi ne prévoit pas d’énumération des biens concernées, elle s’applique donc à tous les biens.

Le texte de loi, très sommaire, soulève un certain nombre de questionnements chez les praticiens. Les instructions fiscales sont attendues de pied ferme, en espérant qu’elles apportent les réponses aux questions suivantes :

Le texte vise les opérations à titre onéreux. Les ventes sont visées mais les apports le sont -ils ?

Par ailleurs, si une personne détient en pleine propriété un immeuble et si elle décide de le vendre l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre personne (schéma 2), peut-on considérer que le vendeur entre dans le champ d’application ? Tout porte à croire que non car le vendeur se dessaisi bel et bien de la pleine propriété et cela pourrait être jugé comme étant une inégalité fiscale face à la loi si on considère que le plein propriétaire en l’espèce serait concerné.

Conclusion :