IMMOBILIER 

L’abattement exceptionnel de 20% proposé par la gouvernement (que les sénateurs avaient finalement abaissé à 15%) n’aura pas lieu !

Le conseil constitutionnel, en censurant la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières prévues à l’article 15 a ainsi supprimé cet abattement exceptionnel qui était uniquement applicable en 2013 et qui était cumulable avec l’abattement pour durée de détention.

Estimant que la soumission des plus values-immobilières sur les terrains à bâtir

• au barème de l’impôt sur le revenu, 
• à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus,
• aux prélèvements sociaux , 
• à la taxe forfaitaire sur les terrains à bâtir de l’article 1529 du CGI.

peut conduire à un « taux marginal maximal d’imposition de 82 % », les sages en ont conclu que le barème proposé aurait pour effet de faire peser sur une catégorie de contribuables une charge excessive et porterait ainsi atteinte à l’égalité devant les charges publiques.

C’est donc l’ensemble de l’article 15 de la Loi de Finances pour 2013 qui a été censuré par le Conseil Constitutionnel y compris donc la suppression de l’abattement pour durée de détention, et l’institution de l’abattement de 20%.

L’abattement pour durée de détention 

Les plus-values générées lors de la cession de biens ou droits immobiliers (résidences secondaire, résidences locatives, terrain non bâtis et parts de SCI) sont, depuis le 1er février 2012, réduites d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de détention.

Avant le 1er février 2012, un bien détenu depuis plus de 15 ans était totalement exonéré. Depuis, l’abattement pour durée de détention se présente comme suit :

• 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5e année ; 
• 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17e année ; 
• 8% au-delà de la 24e année.

Ainsi un bien détenu depuis 15 ans, se retrouve désormais à bénéficier d’un abattement de ... 20% uniquement, le propriétaire étant soumis à une imposition de plus-value sur les 80% restant (à raison de 19% + 15,5% de prélèvements sociaux).

Pour être totalement exonéré, il convient donc de conserver son bien 30 ans contre 15 ans précédemment.

Rappelons également que le projet de loi de finance pour 2013 prévoyait que du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014 les plus-values immobilières portant sur les terrains à bâtir seraient déterminées sans prise en compte d’un abattement pour durée de détention.



Cette disposition (et l’article 15 dans son ensemble) ayant été censurée par le Conseil Constitutionnel, le mécanisme de l’abattement pour durée de détention sera en 2013 identique à celui que nous connaissons depuis le 1er février 2012.

Aucune distinction ne devra donc être opérée, au regard de l’abattement pour durée de détention, selon que le bien vendu est un terrain à bâtir, un immeuble ou des parts de SCI (IR).

Une nouvelle taxe sur les plus-values immobilières des particuliers instituée par l’article 70 de la 3ème loi de finances rectificative pour 2012 :

Cette taxe porte sur les plus-values de cession immobilières des particuliers de plus de 50 000 €. Elle ne s’applique pas en revanche :

• aux plus-values résultant des cessions de terrains à bâtir,
• aux plus-values bénéficiant d'une exonération comme la cession de la résidence principale, la première cession d'un logement autre que la résidence principale par un résident.
• aux plus-values afférentes à des biens détenus depuis plus de 30 ans,
• aux cessions qui n'entrent pas dans le régime d'application du régime des plus-values immobilières des particuliers du fait de la qualité du cédant (titulaire de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité).
  Les résidents ainsi que les non-résidents fiscaux français sont soumis à cette taxe .
  Dès lors que la plus-value est supérieure à 50.000€ la taxe est calculée dès le 1er euro sur le montant total de la plus-value imposable, selon le barème suivant :



Ainsi, si la plus-value nette imposable s’élève à 105.000 € (après prise en compte de l’abattement pour durée de détention), la surtaxe due par le cédant sera de 

105.000€ x 3% - ((110.000 - PV) x 1/10) = 2.650 €.
La taxe est due par le cédant et exigible lors de la cession.

Elle s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1^er janvier 2013, à l’exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 07 décembre 2012.